Modellprojekte mit pastoraler Signalwirkung

Rund um die Immobilie: Seit ihrer Gründung vor sechzig Jahren entwickelt die Bamberger Joseph-Stiftung komplette städtebauliche Konzepte

Vor jetzt genau sechzig Jahren hat der Bamberger Erzbischof Joseph Otto Kolb die Joseph-Stiftung ins Leben gerufen. In seine grenznahe Erzdiözese hatten sich nach Kriegsende besonders viele Heimatvertriebene und Ausgebombte geflüchtet. Ihnen sollte die Stiftung preiswerten Wohnraum schaffen. Die damaligen Worte des späteren Kardinals Julius Döpfner galten auch hier: „Wohnungsbau ist heute in Wahrheit Dombau!“ Von Anfang an entwickelte die Joseph-Stiftung komplette städtebauliche Konzepte. Aktuell positioniert sie sich mit zahlreichen Innovationen als universelle Ansprechpartnerin in allen Angelegenheiten rund um die Immobilie. Im Jahr 2007 überstieg die Bilanzsumme erstmals 300 Millionen Euro.

Das kirchliche Wohnungsunternehmen vermietet und verwaltet, erfasst und bewertet, plant und baut – natürlich auch für Dritte. Sein Stammgebiet ist Mittel- und Oberfranken, doch seine Dienste, insbesondere die seiner Beteiligungsgesellschaften, sind zunehmend auch weit darüber hinaus gefragt. Beispielsweise ist die Joseph-Stiftung seit rund dreißig Jahren über einen Geschäftsbesorgungsvertrag mit dem Katholischen Wohnungsbau- und Siedlungswerk der Diözese Regensburg verbunden; die Bauhütte Dresden GmbH ist seit Beginn des neuen Jahrtausends ein hundertprozentiges Tochterunternehmen; und weitere deutsche (Erz-)Bistümer und Ordensprovinzen erhalten Unterstützung bei ihrem Immobilienmanagement.

„Die Stiftung ist christlichen Grundwerten verpflichtet“, heißt es im Statut. Ihr Zweck ist „eine angemessene und sozial vertretbare Verbesserung der Wohnungsversorgung, insbesondere von Katholiken und Familien“. Dazu soll sie gezielt Modellprojekte mit sozialpolitischer und pastoraler Signalwirkung initiieren, fördern, entwickeln, durchführen und auswerten. Die Bewahrung der Schöpfung für die jetzige und für künftige Generationen bildet dabei einen Schwerpunkt.

Altengerechtes Wohnen – sicher und selbstbestimmt

Der Eigentumsbildung im Wohnwesen räumt die Joseph-Stiftung Vorrang ein. Den Hauskauf erleichtert sie immer wieder durch den Abschluss familienfreundlicher Erbbaurechtsverträge. Gleichzeitig erkennt die Stiftung ihre Verpflichtung, auch zeitgemäßen Wohnraum für jene bereitzustellen, für die Wohneigentum nicht oder noch nicht bezahlbar ist. Mehr als 6 000 Mietwohnungen, davon rund 1 600 Apartments und Zimmer in Studentenwohnheimen, gehören zum eigenen Bestand der Joseph-Stiftung, von dem sich zwei Drittel dank konsequenter Instandhaltung und Modernisierung bautechnisch jünger als 25 Jahre präsentiert. Das sei Teil einer Unternehmensstrategie, der sogenannten MOD 2010, berichtet Bernhard Schneider, Leiter der Unternehmenskommunikation.

Eine weitere Strategie der Stiftung ist mit AGW 2015 überschrieben. Die Abkürzung steht für altengerechtes Wohnen. Hier ist insbesondere ein mit der Caritas konzipiertes und umgesetztes Modell zu nennen: „In der Heimat wohnen – ein Leben lang! Sicher und selbstbestimmt.“ Es stützt sich auf drei Säulen: barrierefreie/-arme Wohnungen, professionelle Betreuungsdienste nach Bedarf und ehrenamtliche, nachbarschaftliche Hilfen. Eingebunden sind auch Leistungen von SOPHIA („Soziale Personenbetreuung – Hilfen im Alltag“) – eine Idee, die sich von Bamberg aus inzwischen in der ganzen Bundesrepublik etabliert hat. SOPHIA unterstützt ein Konzept, das sich die meisten Menschen im Alter wünschen: trotz eingeschränkter Mobilität möglichst lange in der gewohnten Umgebung leben zu können.

Das Zauberwort dazu heißt „videophonieren“. Die SOPHIA-Teilnehmer kommunizieren dabei via Fernseher und Telefonleitung mit einer Servicezentrale beziehungsweise auch mit Angehörigen und anderen Teilnehmern. Vorteil: Die verwendeten Medien sind den Menschen längst bekannt und zudem kostengünstig. Das im Deutschlandvertrieb exklusiv bei SOPHIA erhältliche Sicherheitsarmband kann im Gegensatz zu üblichen Hausnotrufsystemen selbstständig Alarm auslösen. Es orientiert sich an Vitalparametern wie etwa der Aktivität der Person. Das SOPHIA-Angebot ist im Übrigen nicht an eine Mietwohnung bei der Joseph-Stiftung geknüpft; jeder kann es nutzen.

Zeiten des Umbruchs für einen geistlichen Aufbruch nutzen

Innovativ geht das Unternehmen auch das Problem der „zweiten Miete“ an, das der Mietnebenkosten. „Warum sollen wir Fremdunternehmen verpflichten, wenn wir die Energieverbrauchsermittlung selbst günstiger durchführen können“, sagt Schneider. So entstand die FIDENTIA Energieservice und die Messdienst GmbH. Jüngstes Kind in der Familie der Stiftungs-Fachdienste ist EBKON, die elektronische Bestandskontrolle. Mit einer eigens entwickelten Software kann die gesetzlich vorgeschriebene Verkehrssicherheit zuverlässig und bequem erfüllt werden. EBKON ist geeignet für jeden (gewerblichen) Immobilieneigentümer, um potenzielle Gefährdungen auszuschließen: etwa Stolperfallen, lose Dachziegel, geborstene Spielplatzgeräte.

Als Dienstleisterin für die Kirche geht die Joseph-Stiftung auch die Tatsache aktiv an, dass manches Pfarrhaus oder Pfarrheim nicht mehr benötigt wird und im Unterhalt zu teuer ist. KIPS – „Immobilien-Planung und Steuerung für Kirchen (und Kommunen)“ – bringt kaufmännische und technische Daten mit pastoralen beziehungsweise sozialen Anforderungen zusammen und liefert objektive Fakten, um Zeiten des Umbruchs für einen geistlichen Aufbruch zu nutzen. Verschiedene Szenarien ermöglichen den bestmöglichen Einsatz der begrenzten finanziellen Mittel. KIPS gibt so den Kirchenleitungen ihre Handlungsfähigkeit zurück.

Schließlich noch das ökologische Engagement der Joseph-Stiftung: Seit 25 Jahren betreibt sie – wohl einzigartig in der deutschen Wohnungswirtschaft – für den Laien unsichtbar mitten im Weltkulturerbe Bamberg ein Flusswasserkraftwerk, das ohne Schadstoffausstoß Energie für rund tausend Haushalte erzeugt. Ein eigenes Pflanzenölkraftwerk in Erlangen befindet sich in Planung. Ein Spitzenheizwerk der Beteiligungsgesellschaft Fernwärme Bamberg GmbH verteilt die Abwärme der örtlichen Müllverbrennung. Photovoltaik kommt in den Mietwohnanlagen immer öfter zum Einsatz. In einer wird sogar Erdwärme genutzt. Momentan ist die Stiftung ausgewählt für zwei Modellprojekte der Obersten Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern auf dem Gebiet des energieeffizienten Wohnungsbaus. DT/PD

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